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Mesurage
Mesurage loi Carrez
La loi Carrez impose d’indiquer la superficie privative d’un lot de copropriété dans la promesse et l’acte de vente. Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée, l’acquéreur peut demander une baisse du prix. Cette page explique qui est concerné, ce qui est compté et comment faire mesurer votre lot.
- Lot de copropriété
- Vente
- Surface privative
Page mise à jour le 28 septembre 2026
L’essentiel
- Concerné : vente d’un lot de copropriété de 8 m² ou plus
- Surfaces closes et couvertes, hauteur d’au moins 1,80 m
- Surface inférieure de plus de 5 % : baisse du prix, action dans l’année
- Mention absente : nullité possible pendant 1 mois
En bref
La loi Carrez en six points
Les faits essentiels, en une phrase chacun. Les sections suivantes les détaillent.
1
La superficie loi Carrez est la surface privative d’un lot de copropriété, mentionnée dans la promesse et dans l’acte de vente.
2
Elle concerne la vente d’un lot de copropriété, maison en copropriété comprise ; les caves, garages, emplacements de stationnement et lots de moins de 8 m² en sont exclus.
3
Elle compte les planchers des locaux clos et couverts, après déduction des murs, cloisons, marches, gaines et embrasures, et sans les parties de moins de 1,80 m de hauteur.
4
Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle de l’acte, l’acquéreur peut obtenir une baisse proportionnelle du prix, en agissant dans l’année.
5
Si la mention manque, l’acquéreur peut demander la nullité de la vente dans le mois qui suit l’acte authentique.
6
La surface Carrez n’est ni la surface habitable ni la surface de plancher : les trois chiffres peuvent différer pour un même lot.
Règles relues le 28 septembre 2026 ; principales sources officielles en bas de page.
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Décrivez votre bien en quelques clics. Le formulaire indique ensuite les diagnostics nécessaires et une estimation de prix, puis vous laissez vos coordonnées pour recevoir votre devis ferme.
- Vente d’un appartement : le mesurage Carrez est proposé automatiquement
- Maison en copropriété ou autre lot : appelez-nous, le mesurage sera ajouté au devis
- Le mesurage est réalisé lors du même rendez-vous que les autres diagnostics
Vous préférez en parler ? Appelez le 07 67 47 25 51.
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Définition
Qu’est-ce que la superficie loi Carrez ?
La superficie loi Carrez est la surface de la partie privative d’un lot de copropriété, que le vendeur doit indiquer dans la promesse de vente et dans l’acte. Elle protège l’acquéreur, qui connaît la surface exacte de ce qu’il achète.
La règle vient de la loi du 18 décembre 1996, dite loi Carrez, qui a complété l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété. Elle s’applique aux promesses et aux actes de vente d’un lot ou d’une fraction de lot de copropriété : appartement, local commercial ou bureau en copropriété, maison en copropriété.
Une information obligatoire, pas un diagnostic technique
Le mesurage Carrez ne fait pas partie des diagnostics techniques au sens strict, mais la surface Carrez reste une information obligatoire lors de la vente d’un bien en copropriété. Le mesurage est en général réalisé en même temps que les diagnostics de la vente.
À retenir
- Vente d’un lot de copropriété uniquement
- Mention dans la promesse et dans l’acte de vente
- Tolérance de 5 % en défaveur de l’acquéreur
- Distincte de la surface habitable
Champ
Quand le mesurage loi Carrez est-il obligatoire ?
Pour vendre un lot de copropriété dont la superficie privative atteint au moins 8 m².
Concernés
Les appartements, les locaux commerciaux et les bureaux situés dans un immeuble en copropriété, ainsi que les maisons soumises au régime de la copropriété, par exemple dans une copropriété horizontale.
Exclus
Les caves, les garages, les emplacements de stationnement et les lots ou fractions de lot de moins de 8 m², comme certaines chambres de service.
Hors champ
Une maison individuelle qui n’est pas en copropriété n’est pas concernée par la loi Carrez. La location non plus : pour un bail, c’est la surface habitable qui compte.
Dans quels actes la surface doit-elle figurer ?
Dans toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, dans le compromis ou tout autre avant-contrat, et dans l’acte authentique de vente. Le notaire veille à ce que cette mention figure dans les actes ; il ne mesure pas le lot.
Et pour une location ?
La loi Carrez ne s’applique qu’à la vente. Pour un bail d’habitation, le bailleur doit indiquer la surface habitable du logement : voir notre page surface habitable et loi Boutin.
Méthode
Comment la superficie loi Carrez est-elle calculée ?
On mesure la surface des planchers des locaux clos et couverts, puis on retire ce qui n’est pas utilisable et les parties trop basses.
| Élément | Compté dans la surface Carrez ? |
|---|---|
| Pièces closes et couvertes (séjour, chambres, cuisine, salle d’eau, couloirs, placards) | Oui |
| Murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres | Non, ils sont déduits |
| Parties d’une hauteur inférieure à 1,80 m (sous les rampants, par exemple) | Non |
| Balcons, terrasses, loggias ouvertes | Non |
| Loggia close et couverte | Oui, si elle constitue une partie privative close et couverte |
| Mezzanine | Oui, si elle fait corps avec l’immeuble et constitue une véritable pièce |
| Caves, garages, emplacements de stationnement | Non |
| Partie commune à jouissance privative (jardin, cour) | Non |
Ce qui compte, c’est l’état réel des lieux
Le mesurage se fait sur place, pièce par pièce. Une cave est exclue, sauf si elle a été réellement aménagée en pièce close et couverte : c’est la destination physique des lieux qui compte, pas seulement la description du règlement de copropriété. En cas d’aménagement récent ou de réunion de plusieurs lots, le mesureur vous demandera les documents qui décrivent le lot.
Combles et sous-pentes
Dans un appartement sous les toits, seules les parties d’au moins 1,80 m de hauteur sont comptées. La surface Carrez peut donc être nettement inférieure à la surface au sol : c’est une source fréquente d’écart entre l’annonce et le mesurage.
Conséquences
Erreur de surface ou mention absente : quelles conséquences ?
La loi prévoit deux sanctions, avec des délais courts pour agir.
Surface inférieure de plus de 5 %
Si la superficie réelle est inférieure de plus d’un vingtième (5 %) à celle indiquée dans l’acte, l’acquéreur peut obtenir une diminution du prix proportionnelle à la surface manquante. Il doit agir dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique.
Mention absente
Si la superficie ne figure pas dans l’avant-contrat, le bénéficiaire de la promesse ou l’acquéreur peut demander la nullité, au plus tard un mois après l’acte authentique. Cette action n’est plus possible si l’acte authentique mentionne la superficie.
Surface supérieure
Si la superficie réelle est plus grande que celle indiquée, le vendeur n’est pas fondé à réclamer un supplément de prix.
Un exemple chiffré (fictif)
Un appartement vendu 200 000 euros est annoncé à 60 m² dans l’acte. Un nouveau mesurage donne 56 m², soit 6,7 % de moins : l’écart dépasse 5 %. L’acquéreur peut demander une baisse proportionnelle à la surface manquante, soit 4 m² sur 60, c’est-à-dire environ 13 333 euros. Si le mesurage avait donné 58 m² (3,3 % d’écart), aucune baisse n’aurait été due.
Pourquoi faire mesurer par un professionnel ?
La loi n’impose pas de professionnel, mais une erreur coûte cher au vendeur. Un mesurage fait avec méthode et matériel adapté réduit ce risque. Si le mesureur s’est trompé, le vendeur ne peut pas en principe lui réclamer le montant de la baisse de prix, qui correspond à une surface qu’il n’a pas vendue ; d’autres préjudices peuvent en revanche être indemnisés.
Ne pas confondre
Surface Carrez, surface habitable, surface de plancher : ne pas confondre
Pour un même logement, ces surfaces servent à des usages différents et peuvent donner des chiffres différents.
| Surface | Où elle sert | Ce qu’elle compte |
|---|---|---|
| Superficie loi Carrez | Vente d’un lot de copropriété | Planchers clos et couverts de la partie privative, hauteur d’au moins 1,80 m, après déductions |
| Surface habitable | Bail d’habitation (loi Boutin), logement décent | Surface au sol après déductions, sans combles non aménagés, caves, garages, balcons, loggias, vérandas, ni parties de moins de 1,80 m |
| Surface de plancher | Urbanisme : permis de construire, déclaration préalable | Niveaux clos et couverts de plus de 1,80 m sous plafond, mesurés au nu intérieur des façades, avec des déductions propres |
| Surface de référence du DPE | Diagnostic de performance énergétique | Surface habitable, à laquelle s’ajoutent notamment les vérandas chauffées |
La surface Carrez et la surface habitable sont souvent proches, mais pas identiques : une loggia close, par exemple, peut entrer dans la surface Carrez et pas dans la surface habitable. Pour la location, voir surface habitable et loi Boutin ; pour l’énergie, voir notre page DPE.
Le mesurage
Comment se passe le mesurage avec HoplaDiags ?
Le mesurage se fait sur place, pièce par pièce, en général pendant la visite des autres diagnostics de la vente.
1
Votre demande
Vous décrivez le lot à vendre dans le formulaire ou par téléphone.
2
La visite
Le mesureur relève chaque pièce, les hauteurs sous plafond et les parties à déduire.
3
Le calcul
La surface Carrez est calculée pièce par pièce, avec le détail des surfaces exclues.
4
L’attestation
Vous recevez l’attestation de superficie, à transmettre à votre notaire ou à votre agent.
À préparer
- Accès à toutes les pièces du lot, placards compris
- Règlement de copropriété et état descriptif de division, si vous les avez
- Plans et ancien mesurage Carrez
- Liste des travaux qui ont modifié les pièces (cloison, mezzanine, réunion de lots)
Validité
Combien de temps un mesurage loi Carrez est-il valable ?
Aucune durée de validité n’est fixée par les textes : un mesurage reste utilisable tant que le lot n’a pas changé.
Un ancien mesurage peut être repris si la configuration du lot est restée la même. Mais le vendeur reste responsable de la surface indiquée : en cas de doute sur la méthode ou sur l’exactitude de l’ancien chiffre, un nouveau mesurage est plus sûr.
Après des travaux
Déplacer une cloison, créer une mezzanine, fermer une loggia ou réunir deux lots modifie la surface. Faites alors réaliser un nouveau mesurage avant de mettre le lot en vente.
Prix
Quel est le prix d’un mesurage loi Carrez ?
Le mesurage Carrez est en général commandé avec les diagnostics de la vente d’un appartement.
Pour la vente d’un appartement, le formulaire de devis propose le mesurage Carrez avec les autres diagnostics utiles, pour un prix d’ensemble et une seule visite. Commandé seul, par exemple pour un local ou pour vérifier un ancien mesurage, il est établi sur devis.
Ce qui fait varier le prix
Le prix n’est pas réglementé. Il dépend de la surface, du nombre de pièces, de la complexité du lot (combles, mezzanine, plusieurs niveaux) et du déplacement. Pour comparer deux devis, vérifiez qu’ils portent sur le même lot et le même document remis.
Plusieurs diagnostics ?
Pour la vente d’un appartement, d’autres diagnostics sont souvent nécessaires : DPE, électricité, gaz, amiante. Ils peuvent être réalisés lors de la même visite.
HoplaDiags
Pourquoi confier votre mesurage loi Carrez à HoplaDiags ?
Choisir un diagnostiqueur, c’est vérifier des faits plutôt que comparer des promesses.
Un seul rendez-vous
HoplaDiags réalise le mesurage loi Carrez des lots de copropriété, en même temps que les autres diagnostics de votre vente.
Un prix clair
Le prix vous est communiqué sur devis avant toute intervention, avec celui des autres diagnostics de la vente.
Une attestation détaillée
L’attestation détaille, pièce par pièce, les surfaces comptées et exclues. Une question ? Appelez le 07 67 47 25 51.
Questions fréquentes
Questions fréquentes sur la loi Carrez
Des réponses courtes, à lire avec les sections détaillées de la page.
Champ
Le calcul
Erreur ou oubli
Pratique
Sources
Sources officielles et date de vérification
Les règles de cette page ont été relues le 28 septembre 2026 dans les sources officielles ci-dessous. La date indiquée entre parenthèses est celle de la dernière vérification affichée par chaque page. Les textes de Légifrance n’ont pas été consultés directement : les règles sont citées d’après les pages officielles qui les résument.
- ANIL : contenu de la loi du 18 décembre 1996 (loi Carrez) (nouvel onglet)
- ANIL : absence de mention de la superficie dans l’avant-contrat (Cour de cassation, 22 novembre 2018) (nouvel onglet)
- ANIL : prise en compte de la mezzanine (Cour de cassation, 6 mai 2014) (nouvel onglet)
- Service Public : vente d’un logement, dossier de diagnostic technique (nouvel onglet) (page vérifiée le 7 mars 2025 par Service Public)
- economie.gouv.fr : les diagnostics immobiliers, comment ça marche (nouvel onglet) (21 octobre 2025)
- Service Public : surface habitable (nouvel onglet) (page vérifiée le 21 mars 2025)
- Service Public : surface de plancher (nouvel onglet) (page vérifiée le 27 novembre 2024)
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HoplaDiags · 28 rue du Sauvage, 68100 Mulhouse · Lun–ven 8h–20h, sam 9h–18h