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Mesurage
Surface habitable et loi Boutin
Le bail d’un logement loué comme résidence principale doit indiquer sa surface habitable. Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle du bail, le locataire peut demander une baisse du loyer. Cette page explique ce qui est compté, les recours et comment faire mesurer le logement.
- Location vide ou meublée
- Résidence principale
- Surface habitable
Page mise à jour le 28 septembre 2026
L’essentiel
- Obligatoire dans le bail d’un logement loué en résidence principale
- Compte les surfaces d’au moins 1,80 m de hauteur, après déductions
- Surface réelle inférieure de plus de 5 % : baisse de loyer
- Distincte de la surface loi Carrez
En bref
La surface habitable du bail en six points
Les faits essentiels, en une phrase chacun. Les sections suivantes les détaillent.
1
Le bail d’un logement vide ou meublé loué à titre de résidence principale doit mentionner sa surface habitable.
2
La surface habitable est la surface au sol, déduction faite des murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines et embrasures de portes et de fenêtres.
3
Les combles non aménagés, caves, garages, terrasses, loggias, balcons, vérandas, dépendances et espaces de moins de 1,80 m de hauteur en sont exclus.
4
Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle du bail, le locataire peut obtenir une diminution du loyer proportionnelle à l’écart.
5
Le bailleur a 2 mois pour répondre à la demande ; le locataire doit saisir le juge dans les 4 mois qui suivent sa demande.
6
Aucune certification n’est imposée pour mesurer, mais le bailleur répond du chiffre inscrit dans le bail.
Règles relues le 28 septembre 2026 ; principales sources officielles en bas de page.
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- Location d’une maison ou d’un appartement : le mesurage de la surface habitable est proposé automatiquement
- Bail vide ou meublé de résidence principale : le même mesurage convient
- Le mesurage est réalisé lors du même rendez-vous que les autres diagnostics de la location
Vous préférez en parler ? Appelez le 07 67 47 25 51.
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Définition
Qu’est-ce que la surface habitable de la loi Boutin ?
On appelle « loi Boutin » l’obligation d’indiquer la surface habitable d’un logement dans son bail. Elle permet au locataire de savoir ce qu’il loue et de comparer les loyers.
La loi du 25 mars 2009, dite loi Boutin, a ajouté à la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs l’obligation de préciser la surface habitable dans le contrat de location. À l’origine, aucune sanction n’était prévue ; la loi ALUR de 2014 a ensuite ouvert au locataire une action en diminution du loyer.
Une surface définie par le Code de la construction
La surface habitable n’est pas une notion libre : elle obéit à une définition réglementaire, la même que celle utilisée pour apprécier la décence d’un logement. Elle diffère de la superficie loi Carrez, qui ne sert qu’à la vente d’un lot de copropriété.
À retenir
- Mention obligatoire dans le bail d’une résidence principale
- Définition réglementaire, distincte de la surface Carrez
- Écart de plus de 5 % : baisse de loyer possible
- Le bailleur répond du chiffre inscrit
Champ
Quels baux doivent indiquer la surface habitable ?
Les baux d’habitation des logements loués comme résidence principale, vides ou meublés.
Location vide
Le bail d’un logement vide loué à titre de résidence principale mentionne la surface habitable. Si elle manque ou est erronée, le locataire peut agir en diminution du loyer.
Location meublée
La même règle s’applique au bail d’un logement meublé loué à titre de résidence principale.
Hors champ
La location saisonnière n’est pas concernée par ces mentions obligatoires. Les baux soumis à la loi de 1948 obéissent à un régime propre, fondé sur la surface corrigée.
Maison ou appartement
L’obligation vaut pour tous les logements loués comme résidence principale, maisons et appartements, en copropriété ou non. Pour un appartement en copropriété, la surface Carrez éventuellement connue ne remplace pas la surface habitable : les deux mesures n’ont pas les mêmes règles.
Les autres diagnostics d’une location
Le bail est accompagné d’un dossier de diagnostic technique : DPE, diagnostic électricité et diagnostic gaz selon l’âge des installations, constat de risque d’exposition au plomb pour un logement construit avant 1949 et état des risques. Pour un logement dont le permis date d’avant le 1er juillet 1997, le diagnostic amiante est tenu à la disposition du locataire. Le détail figure sur notre page diagnostics immobiliers obligatoires pour la location.
Méthode
Comment la surface habitable est-elle calculée ?
On mesure la surface au sol des pièces, puis on retire les éléments construits et les espaces exclus par la définition.
| Élément | Compté dans la surface habitable ? |
|---|---|
| Pièces du logement (séjour, chambres, cuisine, salle d’eau, couloirs, placards) | Oui |
| Murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres | Non, ils sont déduits |
| Espaces d’une hauteur inférieure à 1,80 m | Non |
| Combles non aménagés | Non |
| Caves, sous-sol, remise, garages | Non |
| Terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs | Non |
| Vérandas | Non |
| Locaux communs et autres dépendances | Non |
Des règles plus strictes que la surface Carrez
La surface habitable exclut des espaces que la surface Carrez peut compter, comme une loggia close. Pour un même appartement, elle est souvent égale ou inférieure à la surface Carrez, mais pas toujours. Ne reprenez pas l’une pour l’autre.
Logement décent : des minimums à respecter
Un logement loué doit comporter au moins une pièce principale d’au moins 9 m² de surface habitable avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m, ou un volume habitable d’au moins 20 m³. Le mesurage de la surface habitable permet aussi de le vérifier.
Recours
Surface erronée ou absente : quels recours pour le locataire ?
La loi ouvre au locataire une action en diminution du loyer, avec des délais précis.
| Situation | Démarche du locataire | Délais |
|---|---|---|
| Surface réelle inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans le bail | Demande de diminution du loyer au bailleur, par lettre recommandée, puis saisine du juge à défaut d’accord | Le bailleur répond dans les 2 mois ; le locataire saisit le juge dans les 4 mois qui suivent l’envoi de sa demande |
| Surface absente du bail | Mise en demeure du bailleur de la préciser, puis saisine du juge | Mise en demeure dans le mois qui suit la signature du bail ; le bailleur a un mois pour répondre ; saisine du juge dans les 3 mois qui suivent la mise en demeure |
À partir de quand la baisse s’applique-t-elle ?
La diminution du loyer est proportionnelle à l’écart constaté. Si la demande est faite dans les 6 mois qui suivent la signature du bail, la baisse s’applique depuis la date de signature. Au-delà, elle part de la date de la demande. Le juge compétent est le juge des contentieux de la protection.
Un exemple chiffré (fictif)
Un bail indique 50 m² pour un loyer de 700 euros hors charges. Le mesurage donne 46 m², soit 8 % de moins : l’écart dépasse 5 %. La baisse proportionnelle est de 8 %, soit un loyer ramené à 644 euros. Avec 48 m² (4 % d’écart), aucune baisse n’aurait été due.
Les délais sont stricts
Le délai de 4 mois pour saisir le juge est un délai de forclusion : il ne peut être ni interrompu ni suspendu. Une demande amiable préalable au bailleur est par ailleurs nécessaire avant de saisir le juge.
Ne pas confondre
Surface habitable, surface Carrez, surface du DPE : ne pas confondre
Chaque surface a son usage. Les confondre est la première cause d’erreur dans un bail ou une annonce.
| Surface | Où elle sert | Particularités |
|---|---|---|
| Surface habitable | Bail d’habitation, logement décent | Exclut notamment vérandas, loggias, balcons, combles non aménagés et parties de moins de 1,80 m |
| Superficie loi Carrez | Vente d’un lot de copropriété | Compte les locaux clos et couverts d’au moins 1,80 m, loggia close comprise |
| Surface de référence du DPE | Diagnostic de performance énergétique | Surface habitable, à laquelle s’ajoutent notamment les vérandas chauffées |
| Surface de plancher | Urbanisme (permis, déclaration préalable) | Mesurée au nu intérieur des façades, avec des déductions propres |
Pour la vente d’un lot de copropriété, voir notre page mesurage loi Carrez. Pour l’énergie, voir notre page DPE.
Le mesurage
Comment se passe le mesurage avec HoplaDiags ?
Le mesurage se fait sur place, pièce par pièce, en général pendant la visite des autres diagnostics de la location.
1
Votre demande
Vous décrivez le logement à louer dans le formulaire ou par téléphone.
2
La visite
Le mesureur relève chaque pièce, les hauteurs sous plafond et les espaces exclus.
3
Le calcul
La surface habitable est calculée pièce par pièce, avec le détail des surfaces exclues.
4
L’attestation
Vous recevez l’attestation de surface habitable, à reporter dans le bail.
À préparer
- Accès à toutes les pièces du logement, placards compris
- Plans et ancien mesurage, si vous en avez
- Liste des travaux qui ont modifié les pièces
- Pour un logement occupé : prévenir le locataire à l’avance
Validité
Combien de temps un mesurage de surface habitable est-il valable ?
Aucune durée n’est fixée : le mesurage reste utilisable tant que le logement n’a pas été modifié.
Un mesurage peut être repris d’un bail à l’autre si la configuration du logement est la même. Le bailleur reste responsable du chiffre inscrit : si l’ancien mesurage a été fait sans méthode ou reprend une surface Carrez, faites-le refaire.
Après des travaux
Créer ou supprimer une cloison, aménager des combles, fermer un balcon : ces travaux changent la surface habitable. Faites réaliser un nouveau mesurage avant le bail suivant.
Prix
Quel est le prix d’un mesurage de surface habitable ?
Le mesurage est en général commandé avec les diagnostics de la location.
Pour la location d’un appartement, le formulaire de devis propose le mesurage de la surface habitable avec les autres diagnostics utiles, pour un prix d’ensemble et une seule visite. Commandé seul, il est établi sur devis.
Ce qui fait varier le prix
Le prix n’est pas réglementé. Il dépend de la surface, du nombre de pièces, de la complexité du logement (combles, plusieurs niveaux) et du déplacement. Pour comparer deux devis, vérifiez qu’ils portent sur le même logement et le même document remis.
Plusieurs diagnostics ?
Pour une location, le DPE est requis dans la grande majorité des cas, et d’autres diagnostics le sont selon le logement. Ils peuvent être réalisés lors de la même visite.
HoplaDiags
Pourquoi confier votre mesurage de surface habitable à HoplaDiags ?
Choisir un diagnostiqueur, c’est vérifier des faits plutôt que comparer des promesses.
Un seul rendez-vous
HoplaDiags mesure la surface habitable des logements loués, en même temps que les autres diagnostics de votre location.
Un prix clair
Le prix vous est communiqué sur devis avant toute intervention, avec celui des autres diagnostics de la location.
Une attestation détaillée
L’attestation détaille, pièce par pièce, les surfaces comptées et exclues. Une question ? Appelez le 07 67 47 25 51.
Questions fréquentes
Questions fréquentes sur la surface habitable et la loi Boutin
Des réponses courtes, à lire avec les sections détaillées de la page.
Champ
Le calcul
Erreur ou oubli
Pratique
Sources
Sources officielles et date de vérification
Les règles de cette page ont été relues le 28 septembre 2026 dans les sources officielles ci-dessous. La date indiquée entre parenthèses est celle de la dernière vérification affichée par chaque page. Les textes de Légifrance n’ont pas été consultés directement : les règles sont citées d’après les pages officielles qui les résument.
- Service Public : surface habitable (nouvel onglet) (page vérifiée le 21 mars 2025)
- Service Public : bail d’un logement vide, surface habitable et recours (nouvel onglet) (page vérifiée le 6 juin 2025)
- Service Public : bail d’un logement meublé (nouvel onglet) (page vérifiée le 6 juin 2025)
- Service Public : bail d’habitation, mentions obligatoires (nouvel onglet) (page vérifiée le 6 juin 2025)
- ANIL : erreur de surface, délai de forclusion (Cour de cassation, 9 novembre 2022) (nouvel onglet)
- Service Public : logement décent (nouvel onglet) (page vérifiée le 21 mars 2025)
- Service Public : diagnostics à fournir pour une location (nouvel onglet) (page vérifiée le 20 février 2026)
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HoplaDiags · 28 rue du Sauvage, 68100 Mulhouse · Lun–ven 8h–20h, sam 9h–18h